这三种贸易形式的市场范围别离有多大？第一种形式，做到像万科如许程度的室第类企业，在全天下的房地产本钱市场上，市值最多也就120亿美圆。商用不动产企业的市值最多做到过250亿美圆，金融性的投资类房地产企业的市值最多做到过390亿美圆。可见，跟着贸易形式的窜改，企业的增加极限在不竭被冲破。明白了这个事理，我们就要不竭地做转型，以冲破传统的增加极限。
但是，这事毕竟很被动，一旦没有订单，或者原质料开端涨价，他就会出题目。我的一个美国朋友很闹心，他说现在在美国订一个iPad要提早两周订，最后发货地点是深圳，从深圳发到纽约，再从纽约买返来带给朋友，这个折腾啊！但实际环境就是如许。以是，富士康出了题目今后，乔布斯就站出来讲，说富士康不是黑心工厂。
像LV（路易威登）这些品牌，品牌商打折会很有技能，只在一些特定的处所打折，而不会合中在门店打折。比如他们会在奥特莱斯或其他处所做一些仓储，即便打折，也打得很有庄严，不会打到地摊上去。当然，我这个朋友挣的是加产业的钱。他本来在乡间当农夫，现在干这事，一件衬衫能挣两块五，一天就几十万件，以是他感觉挺对劲。
以地产公司为例，我们来看看地产公司的形式对企业增加有如何的影响。
“导演加制片人”的形式
现在看来，这类形式应当说碰到了一个很大的应战。但是，目前中国的地产公司绝大部分还是这类形式。GDP在8000美圆以下时，中国的地产市场的产品主如果室第。以是，在这类环境下，这类形式是一种遍及的形式。GDP超越一万美圆今后，这类形式就行不通了，就要窜改形式，因而就进入第二个阶段，叫作“厂长加本钱家”形式。
当然，另有一些专业的流派网站，比如高尔夫、汽车等。别的，像土豆、天涯这类的网站，它们也是一种形式，能够说是社区形式，或者交友的形式。贸易形式分歧，企业增加的鸿沟也分歧。以是，不管你在甚么行业、甚么企业，都要下工夫研讨本身的贸易形式，因为贸易形式常常决定了企业增加的鸿沟。不明白这个事理，只晓得闷头做，最后就会把企业做死。比如做打扮，畴昔的形式就是制造业的形式，开打扮厂。现在打扮业的贸易形式已经产生了窜改，比如凡客诚品就是在互联网上做品牌通路，把加工全交给别人去做。我和美特斯・邦威的周总（周成建）也是很好的朋友，我问他比来环境如何样，他说他就是靠告白，现在一年卖七八十亿元。他也没有工厂，满是让别人代工，他只做品牌通路。可见，贸易形式一变，就能比之前多赚很多钱。
所谓“地主加工头”，实际上就是开辟公司，比如碧桂园、珠江。这类形式的合作基点在于地盘，即获得地盘的本钱，还在于制造的过程和产品的发卖。
当GDP到了2.5万～3万美圆的时候，贸易形式又产生了窜改，变成了资产办理。房地产就是以资产办理为核心的。现在纽约的很多大型地产机构分化成两种形式，一部分传统的开辟商演变成“导演加制片人”形式，别的一部分变成金融投资者。
GDP超越一万美圆今后，商用不动产就开端生长。商用不动产的形式是以营运为核心的形式，不是以制造为核心，开辟也好，工厂化出产也好，都是以制造为核心。甚么是以营运为核心？举个例子，有一个处所，大师迟早都要去，但这个单不是我们本身埋，这个处所就是八宝山告别厅。八宝山告别厅是北京乃至天下不动产营运回报最高的处所，哭一场45分钟，就要收你1800块钱，一天十场，一年就是约700万元的房钱支出。300平方米的处所，一张铁床，一个标准花圈，两个挽联，因为我们本身不埋单，以是不晓得这个处所要花多少钱。这就是营运，这个处所你拿来干这件事，回报这么高，但如果你拿来做写字楼，能够就没有这么高的回报了。如果你把写字楼拿来种西红柿，日本就有如许的植物工厂，叫作垂直工厂，这又是一种贸易形式。也就是说，你的物业放在分歧的业态里，运营的现金流是不一样的。一样事理，拿开餐馆来讲，是谭鱼头还是俏江南，房钱是不一样的。以是，商用不动产是以营运为核心来缔造代价。万通在CBD有办事公寓和写字楼出租，那么，如何预算它的代价呢？这和制造才气没干系，要遵循房钱回报来估值。比如，你的公司有100万平方米的商用不动产，假定其房钱回报率是1%，我只要10万平方米的商用不动产，但我的房钱回报率是15%，那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。